Altbau sanieren: 7 Fehler, die teuer werden

Die 7 häufigsten Fehler bei der Altbausanierung

1. Elektrik und Leitungen ignorieren

Wer nur Böden und Wände erneuert, die Technik dahinter aber unangetastet lässt, saniert nur die Oberfläche. In Gebäuden vor 1965 finden wir regelmäßig noch zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter, Stoffummantelungen und Zählerkästen ohne FI-Schutzschalter. Bei den Wasserleitungen sind verzinkte Stahlrohre der Klassiker – innen verengt und korrodiert.

Das Problem an der Reihenfolge: Neue Leitungen werden in Wand und Boden verlegt. Wer erst fliest und tapeziert und die Elektrik zwei Jahre später nachzieht, reißt genau das wieder auf, was gerade fertig geworden ist. Rechnen Sie in dem Fall damit, die Oberflächen ein zweites Mal zu bezahlen. Mehr dazu in unserem Artikel Elektrik im Altbau erneuern.

2. Bausubstanz nicht vorab prüfen lassen

Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Einbauschränken, Hausschwamm oder ein von Schädlingen befallener Dachstuhl zeigen sich oft erst nach der Entkernung – also dann, wenn Aufträge längst vergeben und Budgets festgelegt sind.

Besonders wichtig bei Gebäuden aus den 1960er- bis 1980er-Jahren: die Prüfung auf Asbest. Verbaut wurde er unter anderem in Bodenklebern, Vinyl-Asbest-Platten (Floor-Flex), Fensterbänken, Nachtspeicheröfen und Fassadenplatten. Wird das erst beim Rückbau entdeckt, steht die Baustelle, und die Entsorgung muss von einem Fachbetrieb nach TRGS 519 durchgeführt werden. Eine Materialprobe vorab kostet wenig und verhindert genau diesen Stillstand.

3. Förderung zu spät beantragen

Der teuerste Fehler auf dieser Liste: Erst wird der Handwerksvertrag unterschrieben, dann der Förderantrag gestellt. Die Förderrichtlinien verlangen aber, dass der Antrag vor Vorhabenbeginn vorliegt – und als Vorhabenbeginn gilt bereits der Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags.

Die Folge ist kein gekürzter Zuschuss, sondern in der Regel gar keiner. Bei einer Sanierung mit 40.000 € förderfähigen Kosten sind das schnell 6.000 € und mehr, die schlicht verfallen. Details in unserem Artikel zur BEG-EM-Förderung.

4. Gewerke nicht koordinieren

Werden Elektriker, Sanitärinstallateur, Estrichleger, Fliesenleger und Maler getrennt beauftragt, tragen Sie als Bauherr das Koordinationsrisiko. Und die Gewerke hängen voneinander ab: Der Estrich kann erst eingebracht werden, wenn Elektro- und Sanitärleitungen liegen. Gefliest wird erst nach ausreichender Trocknungszeit des Estrichs. Der Maler kommt zuletzt.

Verzögert sich ein Gewerk um zwei Wochen, verschiebt sich die gesamte Kette dahinter – nur haben die nachfolgenden Betriebe den Termin dann längst anderweitig vergeben. Aus zwei Wochen Verzug werden so schnell zwei Monate.

5. An der falschen Stelle sparen

Wird das Budget knapp, wird meist dort gekürzt, wo man es später nicht sieht: Abdichtung, Dämmstärke, Leitungsquerschnitte. Das ist genau die falsche Reihenfolge, denn diese Bauteile sind nach Abschluss der Arbeiten nicht mehr zugänglich.

Ein Beispiel aus der Praxis: An der Verbundabdichtung im Bad nach DIN 18534 lassen sich vielleicht wenige hundert Euro sparen. Ein Wasserschaden, der Jahre später Estrich, Fliesen und die Decke der darunterliegenden Wohnung betrifft, kostet ein Vielfaches. Eine hochwertigere Armatur oder ein besserer Bodenbelag lassen sich dagegen jederzeit nachrüsten.

6. Keinen Puffer einplanen

Bei Neubauten lässt sich präzise kalkulieren. Bei Altbauten nicht – dort steckt hinter jeder geöffneten Wand eine mögliche Überraschung. Planen Sie deshalb 10 bis 15 % Kostenpuffer und zeitlich mindestens ebenso viel ein.

Typische Nachträge, die wir regelmäßig sehen: nicht dokumentierte Leitungsführungen, unerwartet tragende Wände, Deckenaufbauten in völlig anderer Stärke als erwartet, Feuchteschäden hinter Verkleidungen. Wer diesen Puffer von Anfang an einkalkuliert, kann souverän entscheiden – wer ihn nicht hat, muss mitten im Projekt Abstriche machen.

7. Charakter des Altbaus zerstören

Hohe Decken, Stuckrosetten, Kastenfenster, alte Dielenböden und Flügeltüren sind der Grund, warum Altbauwohnungen begehrt sind – und sie sind ein realer Wertfaktor beim späteren Verkauf oder bei der Vermietung.

Vieles davon lässt sich mit überschaubarem Aufwand erhalten: Dielenböden abschleifen statt überdecken, Stuck vorsichtig freilegen und ergänzen, Türblätter aufarbeiten statt ersetzen. Wo Sie technisch ohnehin ans Limit gehen – etwa bei einer abgehängten Decke für Spots – lohnt es, vorher abzuwägen, ob dafür eine originale Stuckdecke verschwinden muss. Eine gute Sanierung bringt Technik und Komfort auf heutigen Stand, ohne dem Gebäude sein Gesicht zu nehmen.