Wohnungssanierung Seelze – 110 m² Dachgeschosswohnung kernsaniert

Von der bewohnten Altbauwohnung bis zur Übergabe vergingen vier Monate. Die Reihenfolge der Gewerke lässt sich dabei nicht abkürzen: Leitungen müssen liegen, bevor die Wand zugeht, die Abdichtung muss trocken sein, bevor gefliest wird, und gestrichen wird erst, wenn kein Staub mehr entsteht.

September 2025 – die Wohnung, wie wir sie übernommen haben

Die Wohnung liegt im Dachgeschoss und hat rund 110 m². Bewohnt war sie bis zuletzt. Beide Bäder stammten aus der Bauzeit: dunkelrote Fliesen, gelbe Sanitärobjekte, ein Waschbecken mit Unterschrank aus einer Zeit, in der man Badewannen noch farbig bestellte.

In den Wohnräumen lagen Teppichböden, die Dachschrägen waren unzureichend gedämmt, die Fenster einfach verglast, und die Sanitär- und Heizungsinstallation entsprach nicht mehr dem Stand der Technik. Der Dachboden war ungenutzt. Um die Wohnung auf ein zeitgemäßes Niveau zu heben, blieb nur die Kernsanierung: bis auf den Rohbau zurück und komplett neu aufgebaut.

September 2025 – Rückbau und Entkernung

Bei einer Kernsanierung kommt alles heraus, was nicht tragend ist: Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Fliesen, nicht tragende Wände, Leitungen. Was danach steht, ist der Rohbau – und erst dann sieht man, womit man es wirklich zu tun hat.

Was bleiben soll, wird geschützt. Die Treppe wurde abgedeckt, bevor der erste Container gefüllt wurde: Bauschutt, der über ungeschützte Stufen getragen wird, hinterlässt Spuren, die sich hinterher nicht mehr wegpolieren lassen.

Aus den Bädern kamen die Fliesen von den Wänden, aus der Küche Spüle, Teppich und Tapete. Was in den Container ging, sieht man dem Bild an: alte Sanitärobjekte, Heizkörper, Bauschutt. Entsorgung ist bei einer Kernsanierung kein Nebenposten – in diesem Projekt standen dafür 3.500 € auf der Rechnung.

Oktober 2025 – neue Wände und Rohinstallation

Die neuen Wände entstanden in Metallständerbauweise. Das hat im Dachgeschoss zwei Vorteile: Die Konstruktion ist deutlich leichter als Mauerwerk, und alle Leitungen verschwinden in der Wand, ohne dass jemand Schlitze stemmen muss.

Im Bad kam ein Geberit-GIS-Leichtbaugestell zum Einsatz – ein Systemgestell, an dem die Sanitärobjekte hängen und das anschließend mit Trockenbau verkleidet wird. Aufgebaut wurde es als T: links die Dusche, rechts das WC, vorne der Waschtisch mit Unterschrank. In dieselbe Konstruktion wurden die Warm- und Kaltwasserleitungen für den Duschbereich gesetzt. Alles, was später hinter Fliesen liegt, entsteht in dieser Phase – was hier vergessen wird, kostet das Aufstemmen einer fertigen Wand.

Oktober bis November 2025 – Wärmepumpe und Fußbodenheizung

Die alte Heiztechnik wich einer Luft-Wasser-Wärmepumpe. Für die Außeneinheit entstand zunächst ein Fundament – die Anlage steht dauerhaft im Freien und darf sich nicht setzen, sonst leidet die Hydraulik. Im Technikraum stehen Speicher, Hydraulikeinheit und Ausdehnungsgefäß; nach draußen führen nur zwei wassergeführte Leitungen, weil der Kältekreis komplett im Außengerät sitzt.

Damit eine Wärmepumpe sparsam arbeitet, braucht sie niedrige Vorlauftemperaturen – und dafür Fläche statt Heizkörper. Die Lösung war eine Fußbodenheizung im Trockensystem: Systemplatten mit Wärmeleitblechen, direkt auf den vorhandenen Dielenboden gelegt. Aufbauhöhe 25 mm statt 60 bis 80 mm bei Estrich, und ohne die vier bis sechs Wochen Trocknungszeit. Im Dachgeschoss ist das oft der einzige gangbare Weg – wegen der Aufbauhöhe und wegen des Gewichts, das eine Holzbalkendecke tragen muss. Zwölf Heizkreise laufen auf einem Edelstahlverteiler zusammen, jeder Raum ist einzeln einregulierbar.

November 2025 – Dämmung und Trockenbau

Sämtliche Dachschrägen wurden gedämmt und anschließend beplankt. Das ist bei einer Wärmepumpe keine Kür, sondern Voraussetzung: Ohne gedämmte Hülle braucht die Anlage an kalten Tagen wieder hohe Vorlauftemperaturen – und dann ist der Vorteil dahin, für den man sie gekauft hat.

Im Bad wurde das GIS-Gestell mit Feuchtraumplatten verkleidet, erkennbar an der grünen Einfärbung. Erst jetzt wird sichtbar, was die T-Konstruktion aus dem Raum macht: drei Zonen für Dusche, WC und Waschtisch, ohne dass eine gemauerte Wand nötig wäre.

November bis Dezember 2025 – Verputzen und Türöffnungen

In einem Altbau ist Verputzen mehr Arbeit als im Neubau: Die Wände sind selten im Lot, Schlitze und Durchbrüche müssen geschlossen werden, und dort, wo altes Mauerwerk auf neuen Trockenbau trifft, arbeiten zwei Untergründe unterschiedlich. An solchen Stellen wird mit Gewebe gearbeitet – sonst zeichnet sich die Fuge nach einem Jahr als Riss im Anstrich ab. Aufgetragen wurde Maschinenputz – er kommt als Sackware, läuft durch die Maschine und wird an der Wand abgezogen. Im Video ist der Ablauf zu sehen.

Gleichzeitig wurden die Türöffnungen geändert. Die Stürze lagen zu tief für heutige Türen, deshalb haben wir sie höher gesetzt – auf ein Standardmaß von 198,5 cm. Das klingt nach einer Kleinigkeit, spart aber Sonderanfertigungen bei jeder einzelnen Tür und macht späteren Ersatz einfach.

Dezember 2025 – Spachteln, Streichen und neue Fenster

Auf den Putz kommt die Spachtelung, und sie entscheidet darüber, wie die Wand am Ende aussieht. Unebenheiten, die im Rohzustand niemand bemerkt, werden bei Streiflicht aus einem Dachfenster gnadenlos sichtbar – in einer Dachgeschosswohnung mit vielen schrägen Flächen ist das der Regelfall, nicht die Ausnahme. Das Video zeigt die Abfolge: Erst wird die Spachtelmasse mit der Rolle aufgetragen, dann mit der Glättkelle abgezogen, danach geschliffen. Anschließend läuft das Glattvlies durch eine Maschine, die es abrollt und gleich verklebt – zum Schluss geht es an die Wand. Das Vlies ist der Grund, warum die fertige Fläche auch bei Streiflicht eben bleibt.

In dieser Phase kamen auch die neuen Dachfenster. Sie sind größer als die alten und bringen spürbar mehr Licht unter die Schräge. Anschließend wurde durchgehend gestrichen – erst an dieser Stelle sieht eine Baustelle zum ersten Mal nach Wohnung aus.

Dezember 2025 bis Januar 2026 – Klebevinyl und Fußleisten

Auf die fertig gespachtelten und gestrichenen Flächen kam der Boden. Verlegt wurde Klebevinyl – anders als bei Klick-Vinyl wird jede Diele vollflächig in den Kleber gelegt. Das ist aufwendiger, hat über einer Fußbodenheizung aber einen klaren Vorteil: Zwischen Heizfläche und Belag bleibt kein Luftpolster, die Wärme kommt direkt oben an.

Entscheidend ist der Schritt danach: Jede Diele wird mit der Andruckwalze angerollt. Wo das unterbleibt, löst sich der Belag später an den Kanten – und dann hilft nur noch aufnehmen und neu kleben.

Parallel kamen die Türen. Alle Zargen wurden erneuert – sie werden eingesetzt, mit Spreizen auf Maß gehalten und ausgerichtet, bis der Schäumer sie festsetzt. Weil die Stürze vorher höher gesetzt worden waren, passten Türblätter im Standardmaß; Sonderanfertigungen waren nicht nötig.

Zum Schluss die Fußleisten: auf der Kappsäge auf Gehrung gesägt, mit Montagekleber versehen und an die Wand gesetzt. Geklebt statt genagelt – in einer frisch gespachtelten Wand hält ein Nagel schlecht, und jede Bohrung wäre ein Loch in der eben fertig gestrichenen Fläche.

Januar 2026 – das neue Badezimmer

Vorher gab es zwei kleine Bäder nebeneinander. Durch einen Wanddurchbruch ist daraus ein einziges großes Badezimmer geworden – mit freistehender Badewanne, bodengleicher Dusche und Doppelwaschtisch. In der Dusche entstanden eine gemauerte, gefliese Sitzbank und ein beleuchtetes Wandfach.

Gefliest wurde in Holzoptik, großformatig und über Eck durchlaufend. Damit die Fugen bei so großen Fliesen gleichmäßig bleiben, arbeitet der Fliesenleger mit einem Nivelliersystem: Zuglaschen werden unter die Fliese geschoben und mit einer Gewindekappe angezogen, bis benachbarte Fliesen exakt auf einer Ebene liegen. Nach dem Aushärten des Klebers werden die Laschen abgeschlagen. Das Video zeigt das fertige Bad im Rundgang.

Januar 2026 – das Ergebnis

Nach rund vier Monaten war die Wohnung bezugsfertig: neue Haustechnik, ein großes neues Bad, durchgehend Klebevinyl auf der Fußbodenheizung und Oberflächen, gedämmte Dachschrägen, neue Fenster und eine Heizung, die mit niedriger Vorlauftemperatur arbeitet.

Die Bilder stammen aus dem Rundgang durch die fertige Wohnung. Vier Monate klingen kurz für eine Kernsanierung. Möglich war das, weil die Wohnung leer stand und weil kein Estrich getrocknet werden musste – allein dafür hätten sonst vier bis sechs Wochen im Ablaufplan gestanden, in denen niemand weiterarbeiten kann.