Wir sanieren
Wohnungssanierung Hannover Nordstadt – 100 m² Altbau mit neuer Fußbodenheizung
Neuer Estrich, zwei Bäder, Parkett und aufgearbeitete Altbautüren – August bis Dezember 2025
Bauzeit
5 Monate
Preis
90.959 €
Objekt
Eigentumswohnung
Wir sanieren die Nordstadt – Altbau mit Fußbodenheizung
Die Nordstadt ist einer der Stadtteile Hannovers mit dem größten zusammenhängenden Altbaubestand – Gründerzeithäuser mit Stuckdecken, Rundbogenfenstern und Kassettentüren, viele davon seit Jahrzehnten nicht grundlegend saniert. Genau so eine Wohnung haben wir zwischen August und Dezember 2025 hergerichtet: rund 100 m², zwei Bäder, komplett neuer Bodenaufbau.
Der Auslöser war der Estrich. Er war gerissen, weil der Untergrund – ein Tonnengewölbe – uneben ist und ein starrer Estrich darauf nicht dauerhaft hält. Wenn der Boden ohnehin heraus muss, ändert sich die Rechnung für eine Fußbodenheizung grundlegend: Die Aufbauhöhe, die sonst das Hindernis ist, war hier ohnehin vorhanden. Eingebaut wurde deshalb eine wassergeführte Fußbodenheizung im neuen Estrich – die Variante mit der besten Wärmeverteilung und der niedrigsten nötigen Vorlauftemperatur.
So sah es vorher aus
Beide Bäder stammten aus der Zeit, in der die Wohnung zuletzt hergerichtet wurde: kleinformatige Fliesen bis auf halbe Höhe, Armaturen auf Putz, ein Waschbecken ohne Unterschrank.
Die Fotos daneben stammen vom Eigentümer, aufgenommen kurz vor dem Start: zwei Waschbecken nebeneinander, die Gastherme mitten im Bad, Waschmaschine und Schränke davor – und an der Stelle der alten Duschwanne war der Boden schon offen. Man sieht, warum hier nicht renoviert, sondern neu gebaut wurde.
Das ganze Projekt in Bildern
Von der entkernten Wohnung bis zur Übergabe – die Bilder stehen in der Reihenfolge, in der auch gearbeitet wurde. Wie die Räume vorher aussahen, sehen Sie weiter oben; ganz unten steht dieselbe Wohnung fertig. Jedes Bild lässt sich anklicken und in groß ansehen.
Die Wohnung war während der gesamten Bauzeit leer. Die Reihenfolge der Gewerke lässt sich nicht abkürzen, weil jedes auf dem vorherigen aufbaut: Die Heizrohre müssen liegen, bevor der Estrich kommt, der Estrich muss trocken sein, bevor Parkett darauf darf, und gestrichen wird erst, wenn kein Staub mehr entsteht. Wie so ein Ablauf grundsätzlich aussieht und wo die typischen Wartezeiten entstehen, haben wir hier aufgeschrieben: Ablauf einer Kernsanierung Schritt für Schritt.
August bis September 2025 – Alter Estrich raus, neuer Bodenaufbau
Der alte Estrich war gerissen – nicht, weil er schlecht gemacht war, sondern weil der Untergrund es nicht anders zuließ: Unter der Wohnung liegt ein Tonnengewölbe, der Rohboden ist entsprechend uneben und fällt zu den Seiten hin ab. Ein starrer Estrich auf so einem Untergrund bekommt früher oder später Risse. Also kam der Estrich komplett heraus, darunter der lose Sand und Schutt der letzten hundert Jahre – das Video zeigt, was dabei zum Vorschein kam.
Der neue Aufbau gleicht den schiefen Boden aus: Zuerst eine gebundene Ausgleichsschüttung, die überall auf dieselbe Höhe abgezogen wurde. Darauf verklebte Dämmplatten (Unilin-Hartschaumplatten mit Alukaschierung, die Stoßfugen abgeklebt), dann der Randdämmstreifen und die Tackerfolie – die Grundlage für die Fußbodenheizung im nächsten Schritt.
September 2025 – Rückbau der Bäder
Parallel zum Boden kam alles andere heraus, was nicht bleiben sollte: die beiden alten Bäder komplett bis auf das Ziegelmauerwerk, alte Leitungen, loser Putz, eine Wand für den neuen Durchgang. Im Flur zeigt der helle Streifen an der Decke, wo früher einmal eine Wand stand und nachgearbeitet worden war – solche Stellen kommen erst zum Vorschein, wenn alles herunter ist. Bei einer Altbauwohnung dieser Größe kommt dabei einiges zusammen – mehrere Container Bauschutt, jede Ladung über das Treppenhaus.
Der Aufwand dafür wird bei der Planung gern unterschätzt. Er ist aber die Voraussetzung für alles Weitere: Solange der alte Aufbau liegt, lässt sich weder beurteilen, wie eben der Rohboden ist, noch wo Leitungen geführt werden können.
September 2025 – Tapeten runter, Räume leer
In den Wohnräumen ging es weniger grob zu, aber nicht weniger gründlich: Die alten Tapeten kamen in mehreren Lagen von den Wänden – auf dem Boden liegt, was sich in Jahrzehnten angesammelt hatte. Darunter zeigte sich der Altbauputz mit allen Ausbesserungen früherer Jahre, und an einigen Stellen Rohrschlitze und lose Flächen, die später neu verputzt wurden.
Erst in diesem Zustand sieht man, was die Wohnung wirklich ausmacht: Stuckleisten unter der Decke, Rundbogenfenster, hohe Räume – und in der Küche ein alter Fliesenspiegel, der als Einziges stehen blieb, bis die neue Küche geplant war.
September bis Oktober 2025 – Neue Leitungen für zwei Bäder
Beide Bäder bekamen eine komplett neue Installation. Vor dem Ziegelmauerwerk steht ein Geberit-GIS-Gestell, in dem Spülkasten, Wasser- und Abwasserleitungen sitzen; die gedämmten Steigleitungen laufen dahinter nach oben. Beplankt wird das Gestell mit zementgebundenen Bauplatten – der richtige Untergrund für Fliesen im Nassbereich. Der Vorteil dieser Bauweise: Es muss nichts mehr in tragende Wände geschlitzt werden, und die Höhen von WC, Waschtisch und Dusche lassen sich frei festlegen.
Parallel dazu wurde die Elektrik in Teilen erneuert – neue Kabel, neue Dosen, neue Schalter und Steckdosen. In einem Altbau ist das oft der unauffälligste und zugleich wichtigste Teil der Sanierung.
Oktober bis November 2025 – Fußbodenheizung und neuer Estrich
Das ist der Teil, wegen dem sich die ganze Sanierung gelohnt hat. Weil der alte Estrich ohnehin heraus musste, war die Aufbauhöhe für eine wassergeführte Fußbodenheizung kein Zusatz mehr, sondern ersetzte schlicht den alten Aufbau. Auf der Tackerfolie liegt Heizrohr 16 × 2 mm, mit Tackernadeln in der Dämmung fixiert und angeschlossen an einen Edelstahlverteiler mit zehn Heizkreisen – jeder Raum lässt sich über ein eigenes Thermostat regeln. Eine Flächenheizung kommt mit deutlich niedrigeren Vorlauftemperaturen aus als Heizkörper. Das zahlt sich bei den Heizkosten aus und ist die Voraussetzung dafür, später einmal auf eine Wärmepumpe umzustellen.
Über die Heizrohre kam der neue Estrich. Danach passiert erst einmal nichts: Estrich muss trocknen, bevor Parkett darauf darf – und das ist der Punkt im Zeitplan, an dem sich nichts beschleunigen lässt. Wer hier drängt, bekommt später Feuchtigkeit unter dem Belag.
November 2025 – Putz und Spachtel
Die Trockenzeit des Estrichs ging in die Wände. In den Bädern kam neuer Kalkzementputz auf das Mauerwerk, in den Wohnräumen wurden lose Stellen ausgebessert und die Flächen gespachtelt. Erst danach steht fest, wie gerade eine Altbauwand wirklich wird – und erst dann lohnt es sich, über Farbe zu reden.
Anschließend wurde mit Raufaser tapeziert und gestrichen. Die Fotos zeigen die Räume gespachtelt, kurz bevor die Tapete kam.
November 2025 – Stuck, Rundbögen und der Anstrich
Was einen Nordstadt-Altbau ausmacht, steckt in Details, die kein Neubau mitbringt: eine Stuckrosette an der Decke, Rundbogenfenster, Kassettentüren mit profilierten Füllungen. Diese Teile wurden während der gesamten Bauzeit abgedeckt und blieben erhalten – selbst der Rundbogen in der Fensternische des Bades wurde neu verputzt statt zugebaut.
Nach dem Spachteln kam Raufaser auf Wände und Decken, dann der Anstrich. Die Raufaser hat hier einen praktischen Grund: Die Decke war an mehreren Stellen nachgearbeitet – alte und neue Flächen stoßen aneinander, und ohne Tapete würde man diese Übergänge im Streiflicht sehen. Das Video zeigt den Rundgang nach den Malerarbeiten: Erst mit der weißen Fläche kommen die Stuckprofile und die Bögen der Fenster wieder zur Geltung.
November bis Dezember 2025 – Altbautüren aufarbeiten
Die Türen und Zargen sind über hundert Jahre alt – Kassettentüren mit profilierten Füllungen, wie sie heute niemand mehr in dieser Qualität baut. Statt sie zu ersetzen, haben wir sie ausgehängt, angelaugt und die alten Farbschichten abgetragen. Darunter kamen Fehlstellen und Dellen zum Vorschein, die gespachtelt und geschliffen wurden.
Dann der Anstrich: Grundierung, Zwischenschliff, zwei Lagen Lack, Zargen und Türblätter gleichermaßen. Das ist Handarbeit und dauert – aber neue Türen mit diesen Profilen wären teurer gewesen, und der Altbaucharakter wäre dahin. Die Bilder zeigen den Weg von der ausgebauten Tür bis zum fertigen Türblatt. Eine der Türen hat dabei ihre Funktion gewechselt: Wo früher eine normale Zimmertür in den Raum schlug, läuft dasselbe Türblatt jetzt als Schiebetür auf einer Laufschiene vor der Wand – mehr Platz, gleiche Optik (das Foto dazu steht in der ersten Fotoreihe ganz oben).
November bis Dezember 2025 – Die beiden Bäder
Beide Bäder entstanden parallel. Im größeren Bad steht eine Walk-in-Dusche mit 100 cm Glas, daneben ein Waschtisch mit 100 cm Unterschrank und Spiegelschrank, dazu ein spülrandloses Wand-WC. Eine gemauerte Sitzbank in der Dusche kam auf Wunsch dazu – praktisch, wenn man in zwanzig Jahren noch bequem duschen möchte.
Das kleinere Bad ist knapper geschnitten – 240 cm breit – und musste trotzdem Dusche, WC, Waschtisch und die Waschmaschine aufnehmen. Deshalb haben wir es vorab in 3D geplant: Der Eigentümer konnte so vor der ersten Bestellung sehen, wie die Teile zusammenpassen und wo die Dusche hinkommt. Die drei Ansichten stammen aus dieser Planung vom Juni 2025.
Die Fliesen wurden mit Nivelliersystem verlegt – die roten Teller auf dem ersten Foto sorgen dafür, dass keine Kante übersteht. Im kleinen Bad wurden außerdem die beiden Fenster in den Rundbogennischen ausgetauscht. Darunter die beiden Bäder, wie sie geworden sind.
Dezember 2025 – Parkett verlegen
Auf den trockenen Estrich kam Eichenparkett als Landhausdiele, gebürstet und mit Mikrofase. Landhausdiele heißt: lange, breite Stäbe, wenige Fugen – ein Boden, der zu einer Altbauwohnung mit hohen Räumen passt und sie nicht kleiner wirken lässt.
Über einer Fußbodenheizung kommt es auf den Aufbau an: Unter den Dielen liegt eine dünne, für Flächenheizung geeignete Unterlage, damit die Wärme ohne großen Widerstand nach oben kommt. Die Keile an der Wand halten die Dehnungsfuge frei – Holz arbeitet, und die Fuge verschwindet später unter der Sockelleiste. In Flur und Küche liegt Vinyl in Steinoptik.
Das Ergebnis
Nach rund fünf Monaten ist aus der Altbauwohnung eine Wohnung geworden, die technisch auf heutigem Stand ist und trotzdem aussieht wie ein Altbau: Stuck, Rundbögen und Kassettentüren sind geblieben, Boden, Heizung, Bäder und Leitungen sind neu. Genau diese Kombination ist der Grund, warum sich die Sanierung eines Nordstadt-Altbaus meist mehr lohnt als der Umzug in einen Neubau – die Substanz gibt es so kein zweites Mal.
Was kostete die Wohnungssanierung in der Hannover Nordstadt?
Diese Sanierung hat 90.959 € brutto gekostet, verteilt auf rund 100 m² – das sind etwa 910 € pro Quadratmeter. Den größten Anteil machen die beiden Bäder aus: Sie schlagen zusammen mit gut 57.000 € zu Buche und damit mit mehr als der Hälfte der Gesamtsumme. Das ist typisch – ein Bad ist der teuerste Quadratmeter einer Wohnung, weil auf kleiner Fläche Installation, Abdichtung, Fliesenarbeit und Ausstattung zusammenkommen.
Der Estrich mit Fußbodenheizung liegt bei 9.539 €. Diese Position ist der Grund, warum sich hier eine Flächenheizung gerechnet hat: Der alte Estrich musste ohnehin heraus, die Aufbauhöhe war also vorhanden. In einer Wohnung mit tragfähigem Boden wäre allein der Rückbau ein Kostenpunkt, der die Rechnung deutlich verändert. Die folgende Aufstellung zeigt, wie sich die Summe auf die einzelnen Gewerke verteilt.
Preise der Wohnungssanierung – 90.959 EUR brutto
| Wohnungssanierung 100 m² | Preis [EUR] | |
| Großes Bad komplett – Walk-in-Dusche, Waschtisch 100 cm, spülrandloses Wand-WC, Sitzbank | 33.811 | |
| Zweites Bad komplett – Dusche, WC, Waschtisch mit Unterschrank | 23.817 | |
| Bodenarbeiten, Parkett, Trockenbau, Malerarbeiten und Küchenspiegel (100 m²) | 22.364 | |
| Estrich mit wassergeführter Fußbodenheizung, Edelstahlverteiler mit 10 Heizkreisen | 9.539 | |
| Duschabtrennung (Material) | 1.428 | |
| Gesamtsumme brutto | 90.959 | |
Alle Beträge sind die tatsächlich abgerechneten Bruttosummen dieses Projekts, auf volle Euro gerundet. Bei Ihrer Wohnung können die Preise abweichen – Zuschnitt, Zustand und Ausstattung entscheiden. Womit Sie allgemein rechnen müssen, steht hier: Was kostet eine Wohnungssanierung? Ein zweites Projekt zum Vergleich finden Sie unter Kernsanierung einer Altbauwohnung in der Südstadt.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnungssanierung in der Nordstadt?
In diesem Projekt waren es 90.959 € brutto für rund 100 m² – darin enthalten zwei komplette Bäder, ein neuer Estrich mit wassergeführter Fußbodenheizung, Parkett und Malerarbeiten. Als Rahmen für eine Altbauwohnung in Hannover gilt meist 54.000 bis 145.000 €, je nach Umfang und Ausstattung.
Kann man in einem Altbau eine Fußbodenheizung nachrüsten?
Ja. In dieser Wohnung war der alte Estrich gerissen – der Untergrund ist ein unebenes Tonnengewölbe – und musste ohnehin heraus. Wenn der Boden ohnehin aufgeht, ist der Einbau einer wassergeführten Fußbodenheizung im neuen Estrich der naheliegende Schritt – die Aufbauhöhe ist dann kein Zusatz, sondern ersetzt den alten Aufbau.
Muss der alte Estrich raus?
Nur wenn er nicht mehr trägt. Brüchiger oder hohl liegender Estrich lässt sich nicht überarbeiten – jeder Belag darauf bekommt früher oder später Risse. In diesem Projekt war das der Fall, deshalb wurde er komplett entfernt.
Lassen sich alte Altbautüren erhalten?
In der Regel ja, und es lohnt sich. Die Türen und Zargen dieser Wohnung wurden angelaugt, geschliffen, gespachtelt und neu lackiert. Neue Türen in dieser Qualität und mit diesen Profilen wären teurer – und der Altbaucharakter wäre weg.
Wie lange dauert so eine Sanierung?
Dieses Projekt lief von August bis Dezember 2025, also rund fünf Monate. Entscheidend für die Dauer war der Estrich: Nach dem Einbringen muss er trocknen, bevor Parkett darauf darf.
Sanieren Sie auch einzelne Bäder in der Nordstadt?
Ja. Ein Bad lässt sich auch einzeln sanieren, ohne die ganze Wohnung anzurühren. In diesem Projekt waren es zwei Bäder, die parallel entstanden.