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Altbausanierung in Hannover
Gründerzeit oder Nachkriegsbau – zwei Bestände, zwei Herangehensweisen
Hannovers Altbaubestand – und was er mitbringt
Hannover ist im Krieg zu großen Teilen zerstört worden. Was heute als Altbau gilt, verteilt sich deshalb auf zwei sehr verschiedene Gruppen – und beide haben eigene Themen.
Gründerzeit und Vorkriegsbau, erhalten vor allem in der Südstadt, der Oststadt, List und Linden: hohe Räume, Stuck, Holzdielen, massive Wände. Schön, aber mit fehlender Horizontalsperre, Einfachverglasung und Elektrik, die mehrfach nachgerüstet wurde.
Nachkriegs- und Siebzigerjahrebau, überall im Stadtgebiet: niedrigere Räume, dünne Wände, Betondecken. Hier stehen Wärmebrücken, ungedämmte Rollladenkästen und veraltete Haustechnik im Vordergrund.
Altbauwohnung
1.200 – 1.800 €/m²
- Elektrik und Leitungen neu
- Bad komplett
- Dielen aufarbeiten oder ersetzen
Altbau als Haus
250.000 – 400.000 €
- Fassade, Fenster, Dach
- neue Haustechnik
- KfW-Standard möglich
Fünf Themen, die im Altbau immer auftauchen
- Aufsteigende Feuchte. Ohne funktionierende Horizontalsperre zieht Wasser ins Mauerwerk. Erkennbar an Salzausblühungen und abplatzendem Putz im Sockelbereich.
- Elektrik ohne Schutzleiter. Zweiadrige Leitungen sind im Vorkriegsbau die Regel. Das ist kein Komfortthema, sondern Sicherheit.
- Holzbalkendecken. Tragfähigkeit, Schallschutz und Brandschutz müssen geprüft werden, bevor Bäder oder Estrich geplant werden.
- Denkmalschutz und Erhaltungssatzung. In Teilen der Südstadt und Linden ist die Fassade nicht frei gestaltbar. Innendämmung wird dann zum Thema.
- Krumme Wände. Millimetergenaue Großformatfliesen und historische Wände vertragen sich schlecht. Das kostet Zeit, die eingeplant gehört.
Förderung im Altbau
Gerade im Altbau ist die Förderung ein erheblicher Faktor, weil der energetische Sprung groß ist:
- KfW 261: bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss, wenn ein Effizienzhaus-Standard erreicht wird. Für Baudenkmäler gibt es die eigene Stufe Effizienzhaus Denkmal mit gelockerten Anforderungen.
- BEG-EM: 15 % für Einzelmaßnahmen wie Fenster, Dämmung und Lüftung, mit individuellem Sanierungsfahrplan bis 20 %.
- KfW 458: 30 bis 70 % für eine neue Heizung.
- Steuerlich: Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind 20 % der Kosten über drei Jahre absetzbar, maximal 40.000 € – alternativ zur Förderung, nicht zusätzlich.
Welcher Weg günstiger ist, hängt am Umfang und an Ihrer Steuersituation. Wir rechnen beides durch, bevor Sie sich festlegen.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Altbausanierung in Hannover?
Für eine Altbauwohnung rechnen Sie mit 1.200 bis 1.800 € pro Quadratmeter. Bei einem Altbauhaus liegen die Kosten für eine vollständige Sanierung zwischen 250.000 und 400.000 €. Der Aufschlag gegenüber jüngeren Gebäuden entsteht durch Feuchteschutz, Elektrik ohne Schutzleiter, Holzbalkendecken und aufwendigere Detailarbeit.
Welche Probleme treten im Altbau typischerweise auf?
Fünf Themen tauchen fast immer auf: aufsteigende Feuchte bei fehlender Horizontalsperre, Elektrik ohne Schutzleiter, Holzbalkendecken mit Fragen zu Tragfähigkeit und Schallschutz, Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung bei der Fassade sowie krumme Wände, die moderne Großformate erschweren.
Was ist bei Denkmalschutz zu beachten?
In Teilen der Südstadt und in Linden ist die Fassade nicht frei gestaltbar. Außendämmung scheidet dann meist aus, und es wird über Innendämmung gesprochen – die bauphysikalisch anspruchsvoller ist und sorgfältig geplant werden muss. Für Baudenkmäler gibt es bei der KfW die eigene Stufe Effizienzhaus Denkmal mit gelockerten Anforderungen.
Welche Förderung gibt es für eine Altbausanierung?
Über KfW 261 einen zinsgünstigen Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss, wenn ein Effizienzhaus-Standard erreicht wird. Über die BEG-EM-Förderung 15 % für Einzelmaßnahmen, mit individuellem Sanierungsfahrplan bis 20 %. Für die Heizung greift KfW 458 mit 30 bis 70 %. Alternativ lassen sich bei selbstgenutztem Wohneigentum 20 % der Kosten über drei Jahre steuerlich absetzen, maximal 40.000 €.
Lohnt sich die Sanierung eines Altbaus überhaupt?
In Hannover fast immer, weil die Lagen gut und die Grundrisse großzügig sind. Entscheidend ist, dass vor dem Kauf oder vor Baubeginn eine ehrliche Bestandsaufnahme steht: Feuchte, Statik, Elektrik, Dach. Was dort nicht auffällt, wird später zum Nachtrag.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Eine Altbauwohnung braucht drei bis fünf Monate, ein Altbauhaus sechs bis acht. Im Altbau planen wir grundsätzlich mehr Puffer ein als im jüngeren Bestand, weil sich hinter Putz und Dielen regelmäßig Dinge zeigen, die vorher niemand sehen konnte.