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Kernsanierung einer Wohnung
Zurück auf den Rohbau: 1.400 bis 1.900 € pro Quadratmeter – wann sich der Aufwand lohnt und wann nicht
Was bedeutet Kernsanierung bei einer Wohnung?
Eine Kernsanierung geht weiter als jede andere Sanierung: Die Wohnung wird bis auf den Rohbau zurückgebaut. Übrig bleiben tragende Wände, Decken und der Estrichunterbau – alles andere kommt raus.
Der Unterschied zur normalen Sanierung ist keine Frage des Aufwands, sondern der Möglichkeiten: Erst wenn alles offen ist, lässt sich der Grundriss wirklich verändern, lassen sich Leitungen neu führen und Bäder dorthin setzen, wo sie hingehören statt dorthin, wo sie 1965 hingesetzt wurden.
Kernsanierung Wohnung
1.400 – 1.900 €/m²
- Grundriss frei planbar
- alle Leitungen neu
- neuer Bodenaufbau
80-m²-Wohnung
112.000 – 152.000 €
- Elektrik, Sanitär, Heizung
- Bad und Küche
- Böden, Türen, Anstrich
Was bei einer Kernsanierung entfernt wird
- Alle nicht tragenden Wände – damit wird der Grundriss frei
- Estrich und Bodenaufbau – Voraussetzung für Fußbodenheizung
- Komplette Elektroinstallation bis zum Zählerschrank
- Sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung
- Heizkörper, Leitungen, oft die Innentüren mitsamt Zargen
- Putz, wenn er hohl klingt oder nicht mehr trägt
Wann sich die Kernsanierung lohnt
Nicht jede alte Wohnung braucht eine Kernsanierung. Die Entscheidung fällt an drei Punkten:
- Der Grundriss passt nicht. Kleine Zimmer, ein durchlaufender Flur, Küche als abgeschlossene Kammer. Das ist der häufigste Anlass und der einzige, der sich anders gar nicht lösen lässt.
- Die Technik ist am Ende. Zwei Stromkreise, keine Schutzleiter, verzinkte Stahlrohre. Wer das einzeln repariert, zahlt zweimal.
- Es wird ohnehin alles angefasst. Wenn Bad, Böden, Elektrik und Fenster gleichzeitig anstehen, ist der Rückbau auf den Rohbau oft günstiger als der Versuch, Altes zu erhalten.
Dagegen spricht: Bei einer Kernsanierung im bewohnten Mehrfamilienhaus brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sobald Steigleitungen oder tragende Teile betroffen sind.
Zuschussmöglichkeiten
Die Kernsanierung selbst ist kein Fördertatbestand. Gefördert werden die energetischen Bestandteile darin:
- BEG-EM: 15 % für Fenster, Dämmung und Lüftung, mit individuellem Sanierungsfahrplan bis 20 %.
- KfW 458: 30 bis 70 % für eine neue Heizung – bei Wohnungen meist nur relevant, wenn eine eigene Heizung vorhanden ist.
- KfW 261: Wird ein Effizienzhaus-Standard für das gesamte Gebäude erreicht, gibt es bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit plus Tilgungszuschuss.
- KfW 455-B: 2.500 € für barrierefreie Umbauten, Pflegekasse: 4.180 € bei Pflegegrad.
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Häufige Fragen
Was kostet die Kernsanierung einer Wohnung?
In Hannover liegen die Kosten bei 1.400 bis 1.900 € pro Quadratmeter. Für eine 80-m²-Wohnung sind das 112.000 bis 152.000 €. Der Preis liegt über einer normalen Wohnungssanierung, weil der komplette Rückbau, ein neuer Bodenaufbau und sämtliche Leitungen dazukommen.
Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Kernsanierung?
Bei einer Sanierung bleibt die Substanz weitgehend stehen, es werden Schäden und veraltete Technik beseitigt. Bei einer Kernsanierung wird die Wohnung bis auf den Rohbau zurückgebaut: nicht tragende Wände, Estrich, Elektrik, sämtliche Leitungen und meist der Putz kommen raus. Nur so lässt sich der Grundriss wirklich verändern.
Wie lange dauert die Kernsanierung einer Wohnung?
Drei bis fünf Monate, abhängig von Größe und Grundrissänderung. Der Rückbau selbst dauert ein bis zwei Wochen, den Zeitplan bestimmen danach Rohinstallation, Estrichtrocknung und die Reihenfolge der Ausbaugewerke. Unser Südstadt-Projekt mit 100 m² brauchte dreieinhalb Monate.
Braucht man für eine Kernsanierung eine Genehmigung?
Für den Rückbau nicht tragender Wände innerhalb der Wohnung in der Regel nicht. Sobald tragende Teile, Steigleitungen oder die Fassade betroffen sind, brauchen Sie im Mehrfamilienhaus die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und je nach Eingriff einen Statiker. Das klären wir vor dem Angebot.
Lohnt sich eine Kernsanierung gegenüber einer normalen Sanierung?
Wenn ohnehin Bad, Böden, Elektrik und Leitungen anstehen, ist der Rückbau auf den Rohbau oft günstiger als der Versuch, Altes zu erhalten – und Sie bekommen zusätzlich einen freien Grundriss. Geht es dagegen nur um Oberflächen und ein neues Bad, ist die normale Sanierung die wirtschaftlichere Wahl.
Wird eine Kernsanierung gefördert?
Nicht als Ganzes, aber in ihren energetischen Bestandteilen. Über die BEG-EM-Förderung gibt es 15 % für Fenster, Dämmung und Lüftung, mit individuellem Sanierungsfahrplan bis 20 %. Wird für das gesamte Gebäude ein Effizienzhaus-Standard erreicht, kommt KfW 261 mit bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit und Tilgungszuschuss infrage.